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Mar 06, 2023

Las cancelaciones masivas ensucian lo nuevo ya bajo

Las ventas de casas unifamiliares nuevas han estado zigzagueando a niveles bajos durante

Las ventas de casas unifamiliares nuevas han estado zigzagueando a niveles bajos durante meses. En octubre, subieron un 7,5% desde septiembre, después de haber caído un 11% en septiembre, según informó hoy la Oficina del Censo. A una tasa anual desestacionalizada de 632.000 viviendas, descendieron un 5,8 % desde los niveles ya bajos de hace un año y un 37 % desde hace dos años.

Estas ventas se basan en contratos firmados entre el comprador y el constructor de viviendas, y no indican cuántos de esos acuerdos se cierran realmente. Y esas ventas que realmente cierran son mucho más bajas en medio de una gran ola de cancelaciones. Los constructores de viviendas han estado lamentando esas tasas de cancelación durante meses. Pero esas cancelaciones no se reflejan aquí. Llegaremos a ellos en un momento.

Una caída similar ocurrió en las ventas de viviendas de segunda mano: -34% desde el pico en octubre de 2020 y -28% desde hace un año.

Los constructores de viviendas informaron una caída en el tráfico de posibles compradores de nuevas casas unifamiliares, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas la semana pasada. Su índice de Tráfico de Compradores Potenciales se ha desplomado durante ocho meses seguidos y en noviembre cayó por debajo del nivel de mayo de 2020.

Más allá del mínimo de confinamiento de abril de 2020, fue el más bajo desde 2012, durante la primera crisis de la vivienda. Pero esta vez, el descenso ha sido mucho más rápido que durante la primera crisis de la vivienda.

Y muchas de esas personas que se presentan a ver una casa, y que luego firman un contrato de venta, están teniendo dudas masivas, seguidas por el remordimiento del comprador, seguido por la cancelación de esos contratos, y esos números crecientes de cancelaciones no están incluidos en los datos de ventas de casas nuevas de la Oficina del Censo de arriba, que solo rastrea los contratos firmados.

Según la encuesta de constructores de viviendas de John Burns Real Estate Consulting, con un tamaño de muestra de aproximadamente el 20 % de todas las ventas de viviendas nuevas, la tasa de cancelaciones se disparó al 25,6 % en octubre, frente al 7,9 % de octubre de 2021 y al 10,9 %. en octubre de 2019. ¡Más de una cuarta parte de los contratos firmados se cancelan! Gráfico a través de Rick Palacios Jr., Director de Investigación de John Burns (haga clic para ampliar):

Las tasas de cancelación varían sustancialmente según la región: en el suroeste, la tasa de cancelación se disparó al 45 %. ¡Casi la mitad de todos los contratos firmados se cancelan! Esto fue superior a una tasa de cancelación del 9% hace un año. En Texas, la tasa de cancelación se disparó al 39 %, frente al 12 % de hace un año.

Este tipo de gran aumento en las tasas de cancelación hace que los datos de firmas de contratos de venta sean una cifra prácticamente irrelevante porque un contrato cancelado ya no es una venta real (gráfico a través de Rick Palacios Jr., John Burns, haga clic para ampliar):

De la escasez al exceso: los inventarios continúan aumentando.

El inventario para la venta en todas las etapas de construcción saltó a 470,000 casas, un 21% más que los altos niveles de octubre del año pasado, el más alto desde marzo de 2008. En comparación con las primeras fases de Housing Bust 1, fue el más alto desde septiembre de 2005 :

Oferta de viviendas nuevas sin vender ha estado en el rango de 8 a 10 meses desde abril, debido a la combinación de bajas ventas y el aumento del inventario. La oferta en octubre fue de 8,9 meses, niveles de Busto de Vivienda 1.

Pero la oferta se calcula como cuántos meses se necesitarían para vender el inventario actual a la tasa actual de ventas, pero la tasa actual de ventas se basa en la firma de contratos, y esos contratos se cancelan a tasas récord, y el hecho de que las ventas seguir cayendo está alimentando el incesante aumento del inventario.

Los costos de construcción de casas unifamiliares, sin incluir el costo de la tierra y otros costos no relacionados con la construcción, parecían haber alcanzado su punto máximo en junio, y luego el aumento se desaceleró o se estancó, y año tras año, el aumento retrocedió. de un récord histórico de 18,3% en junio a 16,7% en agosto. Pero luego comenzó a aumentar de nuevo y en octubre alcanzó un nuevo récord histórico del 18,4%. Esta inflación seguirá dando sorpresas, justo cuando menos te lo esperas.

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